黄焕琼与邱穗南租赁合同纠纷仲裁案
【关键词】仲裁 租赁合同 合同效力 撤销权 解除权
【仲裁要点】1、根据《合同法》第五十五条第一款以及参照最高人民法院在《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第七十三条的规定，被申请人提出撤销合同条款在法律上已经超过一年的除斥期间，仲裁庭不予支持。申请人与被申请人签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，签约主体适格，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应依约履行。2、租赁合同条款并未赋予出租人在承租人逾期交纳租金的情形下有解除合同的权利。因此，鉴于双方未对合同解除事宜达成一致意见，出租人在不具备解除权的条件下向承租人发送《律师函》，主张解除合同，仲裁庭不予支持。庭审时，双方确认承租人已经补交结清了拖欠的租金，承租人庭审时也明确要求继续履行合同。鉴于承租人尚具有履约诚意及履约能力，因此，出租人要求裁决解除合同的仲裁请求缺乏事实和法律依据，仲裁庭对此不予支持。
【相关法条】《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百二十一条、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第七十三条
【基本案情】2011年11月22日，申请人（出租人）黄焕琼与被申请人（承租人）邱穗南签订租赁合同，双方就申请人向被申请人出租广州市越秀区永胜中沙3号102房商铺作为临时商业用途使用事宜达成一致意见。同日，被申请人向申请人支付首月租金6500元及按金15000元，申请人出具等额收据。2012年2月8日，广州市工商行政管理局越秀分局向被申请人核发《个体工商户营业执照》，载明涉案商铺的营业范围为零售服装及日用百货。2012年8月11日，申请人与被申请人签订《补充协议》，约定2012年1月至6月的出租税费由被申请人承担，7月至12月的出租税费由申请人承担，其余均不变化。2012年8月12日，申请人与被申请人再次签订《补充协议》，双方约定2012年1至6月的出租税费由被申请人承担，7月至12月的出租税费由申请人承担。合同期内余下的出租税于2013年由申请人与被申请人再协商。2013年3月14日，广州市广州市工商行政管理局越秀分局向被申请人核发《食品流通许可证》，许可被申请人经营预包装食品（不含酒精材料）及乳制品（不含婴幼儿配方奶粉）。2013年12月18日，申请人委托律师向被申请人发出《律师函》，称被申请人存在迟交租金、改变涉案商铺租赁用途等违约行为，要求解除合同、没收按金并要求被申请人收到律师函后五日内搬离涉案商铺。被申请人对律师函内容不予认可，继续经营。2014年1月20日，申请人向广州仲裁委员会提起仲裁申请，要求解除申请人与被申请人的租赁合同，被申请人向申请人返还涉案商铺。
【仲裁结果】广州仲裁委员会于2014年7月22日作出（2014）穗仲案字第180号《裁决书》，仲裁庭裁决：被申请人向申请人支付违约金926.1元；申请人没收被申请人已支付的按金15000元；被申请人补偿申请人因本案支出的律师费1592.6元；对申请人的其他仲裁请求不予支持。
【律师评析】
本案的焦点有两个：一是租赁合同中的格式条款可否撤销，二是租赁合同应否解除。
（一）关于合同效力问题。
被申请人称，租赁合同第十条第2款是广州市骏升房地产代理有限公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与被申请人协商的格式条款，该条款显示公平，不是被申请人的真实意思表示，依法应予撤销。对此，审查申请人与被申请人签订的合同，该合同签订时间为2011年11月22日，而被申请人提出撤销合同条款的日期为提起仲裁答辩时，即2014年1月24日。根据《合同法》第五十五条第一款“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭”以及参照最高人民法院在《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第七十三条“可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护”的规定，被申请人作为完全民事行为能力人，在签订合同时已确认合同条款，现又于2014年1月24日提出撤销合同条款，该请求在法律上已经超过一年的除斥期间，故被申请人要求撤销租赁合同第十条第2款的请求理据不。因此，申请人与被申请人签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，签约主体适格，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应依约履行。
（二）关于申请人要求裁决解除合同及被申请人返还涉案商铺的仲裁请求。
申请人称，租赁期内，被申请人存在延迟交租、擅自转让以及变更租赁用途等违约情形，故其有权要求解除合同，并要求被申请人返回涉案商铺。对此，首先，分析双方的履约情况，申请人称被申请人违反租赁合同第六条约定，擅自张贴转租公告且未经申请人同意自行改建涉案商铺。为证明其主张，申请人提供了相关照片予以佐证，但仲裁庭经审查，该系列照片均未经公证机关公证，照片上既未显示拍摄时间，也未显示拍摄地点，且所有文字表述均为申请人以手写方式添加的。被申请人对照片的真实性也不予确认，故该系列照片不能显示与本案具有关联性。仅凭现有证据无法证明被申请人具有擅自转租以及擅自改建涉案商铺的行为。
其次，申请人称被申请人改变涉案商铺原服装店经营用途为餐饮类小卖部，该行为构成违约。但审查双方签订的租赁合同，合同并未约定涉案商铺的具体经营范围，仅约定涉案商铺作商业临时用途。而且被申请人依法取得了《食品流通许可证》。因此，被申请人在经营范围销售经许可的预包装食品属于合法经营，并不构成违约。
最后，关于申请人请求解除租赁合同的问题。根据租赁合同约定，被申请人逾期交付租金的法律后果为申请人没收按金及收取相应的滞纳金，该条款并未赋予申请人在被申请人逾期10天交纳租金的情形下有解除合同的权利。因此，鉴于双方未对合同解除事宜达成一致意见，申请人在不具备解除权的条件下向被申请人发送《律师函》，主张解除合同，未能得到仲裁庭的支持。庭审时，双方确认承租人已经补交结清了拖欠的租金，被申请人庭审时也明确要求继续履行合同。鉴于被申请人尚具有履约诚意及履约能力，因此，申请人要求裁决解除合同的仲裁请求缺乏事实和法律依据，未能得到仲裁庭的支持。
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