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案例分享—买卖不破租赁的前提下,房屋产权人对房屋的占有使用没有可诉利益
浏览125次      时间 :  2022-06-20     主办律师:  鲁阳律师、杨敏律师

    近日,由本所鲁阳律师、杨敏律师代理的A公司与刘某某一、刘某某二、魏某某,增城某购销部,原审第三人B公司返还原物纠纷二审案收到了广州中级人民法院送达的胜诉判决。本案当事人A公司在一审败诉的情况下,委托本所代理二审阶段,经过律师团队多次讨论分析,抓住案件核心重点,最终逆风翻盘,撤销一审全部判决,驳回一审原告刘某某一全部诉讼请求,大获全胜!

案件信息    

一、各方当事人

上诉人(原审第三人):A公司;

被上诉人(原审原告):刘某某一;

被上诉人(原审被告):刘某某二、魏某某、增城某购销部;

原审第三人:B公司。

二、案情简介

    A公司与B公司于2013年4月1日签订《租赁合同书》,主要内容为B公司将涉案房屋出租给A公司,租赁期限为2013年4月1日至2033年3月30日止,每月租金500元。其后,A公司与刘某某三(为刘某某二之父)签订《场地置换协议书》,约定以涉案房屋与刘某某三提供的简易铁棚仓库置换使用,租金互相冲抵。2014年8月7日,A公司与B公司签订《租赁合同补充协议书》,约定一次性收取剩余租期的全部租金。A公司实际履行了此补充协议。2016年底,因B公司未履行生效判决所确定的义务,涉案房屋被依法拍卖,在《涉诉资产进场交易拍卖公告及方案》中已经披露了涉案房屋的租赁合同及租期内租金已经全部付清、已办理租赁备案等情况。刘某某一通过参加司法拍卖方式取得涉案房屋产权。

    基于此,原审原告刘某某一要求原审被告返还涉案房屋并支付房屋占用费。

    一审法院认为:虽然《租赁合同书》《租赁合同补充协议书》合法有效,但是本案被告刘某某二、魏某某、增城某购销部占有、使用涉案租赁物并非基于直接与B公司发生租赁关系,而是通过与A公司置换使用,不享有承租人的买卖不破租赁权利。此外,A公司虽然作为承租人,但其实际并不占有、使用涉案房屋。因此,以物权登记在刘某某一名下为由判决原审被告向刘某某一腾空交还涉案房屋并支付占有使用费。

三、本案争议焦点

    刘某某一是否有权要求收回涉案房屋及实际使用人是否应当支付占有使用费。

四、我方代理思路

    1、被上诉人刘某某一在本案中不具备返还原物请求权的可诉权利。本案中,原审原告刘某某一在竞拍购买涉案商铺时,已清楚知悉上诉人与原审第三人B公司就涉案商铺存在合法有效的租赁关系且上诉人已缴纳全部租金。目前涉案商铺仍处于合同约定的租赁期内,上诉人对于涉案商铺享有占有、使用、收益的合法权利。

    2、《租赁合同书》合法有效,租赁关系真实存在且并无损害任何第三方的权益。根据原审第三人B公司在一审中提交的证据可知,上诉人与原审第三人B公司是于2013年4月1日及2014年8月7日分别签订《租赁合同书》以及《租赁合同补充协议书》且上诉人于2015年6月9日已支付完毕租期内全部租金。上诉人真实履行了缴纳租金的承租义务并将租赁情况进行了备案登记,双方租赁关系真实存在,不存在法律规定中认定无效的情形,故《租赁合同书》合法有效。

    3、《租赁合同书》合法有效,上诉人在涉案商铺查封拍卖之前已全额缴纳租金,依法享有买卖不破租赁的权利。根据本案一审中证据证明,执行法院广州市越秀区人民法院于拍卖涉案商铺前,已对涉案商铺上存在租赁关系且上诉人已付清租期内全部租金等事实进行了公告披露,原审原告刘某某一是在知悉上述事实以及承诺接受涉案商铺上述现状的情况下,自愿参与并最终竞拍得到涉案商铺的所有权,上诉人依法享有买卖不破租赁的权利。一审判决将涉案商铺返还原审原告刘某某一不仅直接损害了承租人对涉案商铺享有的占有、使用的权利,且必将导致上诉人和原审原告刘某某一之间新纠纷的产生,造成累诉。

    4、《场地置换使用协议书》的效力对本案并无实质影响,不影响上诉人对于涉案商铺承租权的合法有效性。

五、法院判决观点

    B公司与A公司签订的《租赁合同书》及《租赁合同补充协议书》合法有效。上述《租赁合同书》约定A公司不能整体转租或转让,其后A公司与刘某某三签订《场地置换使用协议书》,约定以涉案房屋与刘某某三提供的简易铁棚仓库置换使用,租金互相冲抵。A公司将涉案房屋与刘某某三进行置换,是使用涉案房屋的一种方式,A公司并非转租涉案房屋获取租金差价,B公司在超过一年的时间内未提出异议,且与A公司签署了《租赁合同补充协议书》,应视为对该置换行为无异议。B公司于2014年8月7日与A公司签署的《租赁合同补充协议书》约定一次性收取剩余租期的全部租金,A公司实际履行了该补充协议,A公司有权继续使用涉案房屋至期满之日止。因B公司未履行生效判决确定的义务,涉案房屋被依法拍卖。在《涉诉资产进场交易拍卖公告及方案》中已经披露了涉案房屋的租赁合同及租期内租金已经全部付清、已办理租赁备案等情况,并明确买受人一旦买受上述标的物,即表明买受人接受上述标的物的现状,买受上述标的物后发生的风险由买受人自行承担。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。刘某某一系以参加司法拍卖的方式取得涉案房屋产权,应按照上述拍卖公告承担涉案房屋上的合法权利负担,即应受本案《租赁合同书》及《租赁合同补充协议书》的约束。A公司所负有的义务为在租赁期满后向刘某某一交还涉案房屋,A公司的置换使用行为不影响刘某某一的合法权利。用于置换涉案房屋的简易铁棚仓库是否变更不影响本案认定。至于《场地置换使用协议书》是否无效,有权要求收回涉案房屋的权利主体为A公司,而非刘某某一,一审法院以物权登记在刘某某一名下为由判决刘某某二、魏某某、增城某购销部向刘某某一腾空交还涉案房屋及支付占有使用费,导致A公司的承租权落空,系适用法律错误,本院予以改判。刘某某一要求刘某某二、魏某某、增城某购销部返还房屋、支付占用费的诉讼请求不成立,应予驳回。综上所述,上诉人A公司的上诉请求成立,应予支持。一审判决适用法律不当,应予改判。判决如下:一、撤销广州市增城区人民法院(2019)粤0118民初1947号民事判决;二、驳回刘某某一的全部诉讼请求。
 

结语
    普通购房者购买房屋在取得房屋所有权的同时也需要承担一定的义务,以司法拍卖方式取得房屋所有权亦是如此。买受人以参加司法拍卖的方式取得房屋所有权,应按照拍卖公告承担拍卖房屋的合法权利负担。在租赁关系合法有效的情况下,以物权登记在买受人名下为由要求返还租赁房屋,将会严重损害承租人的合法权利,因此,我们在购买房产等价值较高的财产时,一定要慎之又慎。在取得房屋所有权后,也应当遵守法律规定,秉持诚实、恪守承诺,审慎主张权益。

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